Aigner Lehner Zuschin beraten Mandanten bei Recht auf Mietzinsminderung wegen COVID-19

Gemäß §§ 1104 ff. ABGB gilt, dass, wenn das Mietobjekt wegen außerordentlicher Zufälle - zum Beispiel Feuer, Krieg oder Seuche oder großer Überschwemmungen, Wetterschläge - gar nicht gebraucht oder teilweise nicht benutzt werden kann, der Mieter keinen bzw. nur einen verminderten Miet- oder Pachtzins zu entrichten hat. Das bedeutet, es besteht in den genannten Fällen ein gesetzliches Mietzinsminderungsrecht.  Eine absolute Unbrauchbarkeit des Mietobjektes ist ausdrücklich keine Voraussetzung zur Mietzinsminderung. Lediglich der bedungene Gebrauch muss für einen Teil der Zeit vereitelt sein. Diese Regelung findet auf sämtliche von Unternehmern angemieteten Immobilienobjekte wie Büros, Gewerbeflächen oder Fabrikhallen Anwendung - und berechtigt grundsätzlich alle Wirtschaftstreibenden zur Mietzinsminderung.

Aufgrund des COVID-19-Maßnahmengesetz wurden von der Bundesregierung weitreichende Maßnahmen verfügt, welche die Benutzbarkeit gewerblicher Mietobjekte teils gänzlich ausschließen oder zumindest erheblich beeinträchtigen. Alle jene Unternehmer, deren gewerbliche Mietobjekte durch diese Maßnahmen nicht oder nicht gänzlich benutzbar sind, haben grundsätzlich gesetzlichen Anspruch auf Mietzinsminderung. Die Frage der Mietzinsminderung ist aber jeweils im Einzelfall zu klären, weil in den jeweiligen Mietverträgen hinsichtlich der Gefahrentragung grundsätzlich abweichende Regelungen getroffen werden können. Der Mieter kann Gefahren des „außerordentlichen Zufalls“ - sprich der höheren Gewalt - vertraglich auf sich nehmen. Solche vertraglichen Regelungen sind unseres Erachtens nach jedoch nur dann verbindlich, wenn sie durch die Festlegung eines besonders niedrigen Zinses ausgeglichen werden. Ansonsten verstößt eine solche Risikoüberwälzung gegen die guten Sitten und ist somit nichtig.

Wir empfehlen sämtlichen Unternehmern ihre Mieterverträge im Einzelfall prüfen zu lassen, um das Recht auf Mietzinsminderung festzustellen. Sollte ein Recht auf Mietzinsminderung bestehen, wäre die Miete bis zum Wegfall der Maßnahmen und der Wiederbenutzbarkeit entweder gar nicht oder zumindest unter Vorbehalt zu bezahlen.

17.03.2020, RA Dr. Johannes Lehner