Minderungsansprüche bei Geschäftsraummiete COVID-19 Pandemie

Medial wurde bereits über Zinsminderungsansprüche (bis hin zum gänzlichen Entfall) bei Geschäftsraummiete auf Grund der aktuellen COVID-19 Pandemie berichtet. Neben Bestandverträgen können auch Leasingverträge von den einschlägigen Bestimmungen (§§ 1104 ff ABGB) umfasst sein.
 
Von der COVID-19 Krise betroffen sind (nahezu) alle Unternehmer. Anspruch auf Minderung bzw. gänzlichen Entfall der Miete inkl. Betriebskosten bzw. des Leasingentgelts besteht gem. §§ 1104 ff ABGB, wenn das Bestandsobjekt/Leasingobjekt

• durch einen außerordentlichen Zufall (wie etwa eine Seuche)
• nicht oder nur eingeschränkt benutzt werden kann und
• keine gegenteilige ausdrückliche vertragliche Vereinbarung getroffen wurde.

Während mittlerweile wohl niemand mehr daran zweifelt kann, dass es sich bei COVID-19 um eine Seuche handelt, muss die Voraussetzung der eingeschränkten Benutzbarkeit des Bestands-/Leasingobjekts sowie das Vorliegen etwaiger von der gesetzlichen Regelung abweichender Vereinbarungen im Miet- bzw. Leasingvertrag individuell geprüft werden. Grundsätzlich verlangt der Gesetzgeber eine ausdrückliche und auf den „Seuchenfall“ zugeschnittene vertragliche Regelung, damit das Recht auf Bestandzinsminderung entfällt. Die in der Praxis in den Verträgen anzutreffenden allgemeine Klauseln erfüllen diese Vorgabe regelmäßig nicht, Mieter sind daher gut beraten, sich von solchen Klauseln nicht gleich einschüchtern zu lassen, sollte der Vermieter darauf verweisen. Umgekehrt muss aber nicht jeder Vermieter/Leasingnehmer eine Minderung der Miete gleichsam automatisch akzeptieren. Strittig ist zudem, ob auch die Betriebskosten von der Minderung umfasst sind.

In Hinblick auf den nahenden Fälligkeitstermin der nächsten Miete/Leasingrate (regelmäßig am Monatsletzten) ist unverzügliches Handeln geboten, denn eine vorbehaltslose Zahlung der Rate/des Bestandzinses kann laut Judikatur als Verzicht auf die Rechte gedeutet werden.

27.03.2020, RA Mag.Roman Taudes, LL.(M.)